可行性研究报告
团省委办公用房项 目
可行性研究报告
广东广建 项目管理有限公司
二〇一四年六月
团省委办公 用房项目
可行性研究 报告
业 务 编 号 ： 广 建 项 管 可 研 [2 014] 号
项目名称：团省委办公用房项目
使用单位：共青团广东省委员会
代建单位：广州市财贸建设开发监理有限公司
报告用途：项目立项
报告编写单位：广东广建项目管理有限公司
工程咨询单位资质：甲级
工程咨询单位证书号：工咨甲 12320060092
发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会
编制人员：
项目负责人： 郭家印 一级注册建造师、高级工程师
余文锋 工程师
主要参加人员： 林燕芬 注册咨询工程师、注册造价工程师、高级工程师
李明玉 高级工程师
黄智辉 高级工程师
包韶昆 注册会计师、高级会计师
郑宗泉 工程师
凌金花 助理工程师
高创欣 技术员
黄毅坚 技术员
审校 杨旺群 经济师
审核 罗智勇 总工程师、一级注册建造师、监理工程师、高级工程师
编写时间：二〇一四年六月
企业法人营业执照
工程咨询甲级资质
目 录
第一章 总论 ................................................................................................
1.1 项目名称及承办单位 ........................................................................................................................... 1
1.2 编制依据 ............................................................................................................................................... 1
1.3 项目建设的背景.................................................................................................................................... 2
1.4 项目概况 ............................................................................................................................................... 3
1.5 主要经济技术指标 ............................................................................................................................... 4
第二章 项目建 设的必要性 ........................................................................
2.1 团省委办公用房现状与存在问题 ........................................................................................................ 5
2.2 项目建设的必要性 ............................................................................................................................... 5
第三章 场址和 建设条件 ............................................................................
3.1 场址概况 ............................................................................................................................................... 7
3.2 自然概况 ............................................................................................................................................... 8
3.3 交通运输条件 ....................................................................................................................................... 9
3.4 改造条件 ............................................................................................................................................... 9
3.5 公用设施社会依托条件 ........................................................................................................................ 9
第四章 建设内 容与规模 .......................................................................... 1
4.1 建设内容 ............................................................................................................................................. 11
4.2 建设规模 ............................................................................................................................................. 11
4.3 项目建设标准 ..................................................................................................................................... 12
第五章 建筑维 护装修方案 ...................................................................... 3
5.1 历史建筑保护利用方案 ..................................................................................................................... 13
5.2 副楼加固及装修方案 ......................................................................................................................... 14
第六章 公用辅 助工程改造方案 .............................................................. 7
6.1 给排水方案 ......................................................................................................................................... 17
6.2 供电工程方案 ..................................................................................................................................... 19
6.3 空调与通风 ......................................................................................................................................... 21
6.4 智能管理系统 ..................................................................................................................................... 22
第七章 环境影 响分析 .............................................................................. 4
7.1 项目所在地区的环境概况 ................................................................................................................. 24
7.2 执行的环境质量标准及排放标准 ..................................................................................................... 24
7.3 施工期环境影响分析 ......................................................................................................................... 24
7.4 营运期环境影响分析 ......................................................................................................................... 26
7.5 结论 ..................................................................................................................................................... 27
第八章 劳动安 全卫生与消防 .................................................................. 8
8.1 设计原则 .............................................................................................................................................. 28
8.2 采用的标准 ......................................................................................................................................... 28
8.3 主要危害因素及危害程度分析 ......................................................................................................... 28
8.4 安全与卫生措施.................................................................................................................................. 29
III
第九章 节能分 析 ...................................................................................... 1
9.1 用能标准和节能规范 ......................................................................................................................... 31
9.2 能耗状况和能耗指标分析 ................................................................................................................. 32
9.3 项目所在地能源供应状况 ................................................................................................................. 32
9.4 节能措施 ............................................................................................................................................. 33
9.5 节水 ..................................................................................................................................................... 34
第十章 建设管 理、组织机构与人力资源 .............................................. 5
10.1 建设管理和组织机构 ....................................................................................................................... 35
10.2 人力资源配置.................................................................................................................................... 37
第十一章 项目 实施进度计划与招投标 .................................................. 8
11.1 项目建设进度计划 ........................................................................................................................... 38
11.2 进度计划设想.................................................................................................................................... 38
11.3 项目招投标方式和组织形式 ........................................................................................................... 38
第十二章 投资 估算及资金筹措 .............................................................. 1
12.1 投资估算 ........................................................................................................................................... 41
12.2 资金筹措 ........................................................................................................................................... 47
第十三章 社会 评价 .................................................................................. 8
13.1 项目社会影响分析 ........................................................................................................................... 48
13.2 项目对所在地影响分析 ................................................................................................................... 49
13.3 社会评价结论.................................................................................................................................... 49
第十四章 风险 分析 .................................................................................. 0
14.1 编制依据 ........................................................................................................................................... 50
14.2 风险调查 ........................................................................................................................................... 51
14.3 风险识别 ........................................................................................................................................... 52
14.4 项目主要风险.................................................................................................................................... 58
14.5 项目风险评估.................................................................................................................................... 59
14.6 项目风险等级判断 ........................................................................................................................... 60
14.7 项目风险防范和化解措施 ............................................................................................................... 61
14.8 总结 ................................................................................................................................................... 63
第十五章 研究 结论与建议 ...................................................................... 4
15.1 结论 ................................................................................................................................................... 64
15.2 建议 ................................................................................................................................................... 64
IV
GDGJ 团省委办公用房项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1 项目 名称及承办单位
1.1.1 项目名称：团省委办公用房项 目
1.1.2 项目承办单位概况
1.1.2.1 单位名称：共青团广东省委员会
1.1.2.2 承办单位概况
中国共产主 义青年团是中国共 产党领导的先进 青年的群众组织，是广大青年在
实践中学习中国特色社会主义和共产主义的学校，是中国共产党的助手和后备军。
主要职责：
(一) 贯彻执行省委 和团中央的工作部署，制定共青 团发展战略、规划、措施并
推动实施，指导各级团组织开展工作；
(二) 组织青年学习 中国特色社会主义理论体系，帮 助青年学习现代科学文化知
识，向党组织推荐优秀团员入党，为党和政府推荐各类优秀青年人才；
(三) 组织青年参加经济社会建设，组织青年开展各项劳动竞赛和突击队活动；
(四) 组织青年开展 健康文化活动和志愿服务活动， 指导和帮助各级团组织建立
青少年活动阵地和青年服务机构；
(五) 组织开展港澳 台青年交流，发展与世界各国青 年的友好关系，指导各级青
联组织和青年社团开展活动；
(六) 向党和政府反 映青年的意见和要求，开展青少 年教育和权益保护工作，维
护青少年的合法权益；
(七) 受省委委托领导少先队工作；
(八) 完成省委和团中央交办的其他任务。
1.2 编制 依据
1. 可行性研究报告编制要求参考依据
1）《国家计委办公厅关于出版〈投资项目可行性研究指南（试用版）〉的通知》
（计办投资[2002]15 号）；
1
GDGJ 团省委办公用房项目可行性研究报告
2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
3）《国家 发展改革委、建设 部关于印发建设项 目经济评价方法 与参数的通知》
（发改投资[2006]1325 号）；
4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2. 国家、广东省有关政策文件及规划依据
1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2）《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020 年)》；
3）《广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4）《中华人民共和国文物保护法》（2001 年 6 月修订）。
3. 国家现行的有关法律法规及建设标准、规范。
4. 项目承办单位提供的其他相关资料。
5. 项目咨询服务合同。
1.3 项目 建设的背景
共青团广东省委员会现有办公用房地点位于广州市越秀区贝通津 1 号大院内，
主要包括自编的 13 号楼、14 号楼、27 号楼、28 号楼和 29 号楼。
广州市越秀区贝通津 1 号大院在解放前为协和神学院校舍，之后由省委统一管
理，并于 1960 年安排给共青团广东省委员会迁入。
上世纪 80 年代初，省委落实有关宗教政策，1 号大院内 13 号楼产权归还省基督
教协会，1982 年，团省委与省基督教协会签订协议，团省委继续租用大院部分物业
作为相关工作开展场所。
自编 13 号楼建于 1914 年，已被评定为广州市越秀区优秀历史文化建筑，新河
浦历史文化保护区内历史建筑。
自编 14、27、28 和 29 号楼 4 栋建筑（统称“副楼”）始建于上世纪八十年代。
由于建设年 代已久且多年失修 ，建筑局部出现 裂缝、墙体渗水和 潮湿发霉等现象，
对建筑安全性和正常使用构成了严重影响，经房屋鉴定公司评定为 IV 级可靠性楼房，
按《民用建筑可靠性鉴定 标准》（GB50292-1999） 要求，该楼房已影响安全适用，
应采取措施加固或拆除重建。
针对团省委办公用房的问题，各级领导也相当地关心和支持。2012 年 7 月 13 日
和 10 月 16 日，省委常委、副书记朱明国同志两次作出重要批示，要求相关单位对
2
GDGJ 团省委办公用房项目可行性研究报告
团省委及下属单位的办公用房问题予以关心重视，抓紧研究解决。
2012 年 10 月 21 日，省委常委、常务副省长徐少华同志专门为团省委及下属单
位的办公用房资金问题主持召开了协调会。
为了加快推进办公用房前期工作，2013 年 3 月，项目获得广东省发展改革委员
会批复；2013 年 4 月，团省委完成 13 号楼购置并支付相关费用合计 7912.97 万元，
早于中共中央办 公厅、国务院办公厅《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公
用房的通知》（中办发〔2013〕17 号）发布前完成。2013 年 7 月，经代建单位对项
目进行研究 分析，为更好地推 动项目建设，使 投资满足项目的实 际功能需求和适用
要求，广州 市财贸建设开发监 理有限公司委托 广东广建项目管理 有限公司编制《团
省委办公用房项目可行性研究报告》。
1.4 项目 概况
1. 项目建设的必要性
综上所述， 项目建设是对优秀 历史文化建筑保 护和副楼加固装修的需要，也是
团省委改善 工作开展环境及提 高办事效率的需 要。项目建设有利 于为青少年提供高
质量的服务 ，有利于树立政府 部门的良好形象 ，对广东省的社会 经济发展具有重大
的意义。因此，项目建设是必要的。
2. 项目建设地点
广州市越秀区寺贝通津 1 号大院
3. 建设内容及规模
主要内容包括历史建筑保护及副楼加固装修工程。
（1）历史建筑（13 号楼）保护工程：建筑面积 922 平方米。内容包括：建筑基
础及主体结 构加固工程、地面 的翻新维护工程 、建筑内墙及柱面 维护工程、天花维
护工程、室 外立面维修整饰工 程、屋顶修复工 程、建筑局部修复 及保养处理；水电
及建筑智能化系统等公用工程的改造及更换工程。
（2）副楼（14、27、28 和 29 号）的加固装修工程：建筑面积 1550 平方米，经
鉴定其房屋可靠性为 IV 级，安全性差，需采取措施进行加固或拆除重建。本报告拟
采用加固装 修方案，主要包括 建筑结构加固工 程、装修工程和公 用辅助工程（给排
水、消防、供电、通风空调及智能化系统等工程）。
4. 投资规模及资金来源
3
GDGJ 团省委办公用房项目可行性研究报告
项目总投资 8970.75 万元，其中建筑工程费 596.04 万元，安装及设备购置费（公
用工程费）209.61 万元，工程建设其他费用 201.76 万元，预备费 50.37 万元，土地
及房屋购置费 7912.97 万元（已完成购买并支付费用）。
项目建设资金来源于政府财政投资。
5. 进度安排
项目整个建设周期计划约 19 个月，即从 2014 年 6 月至 2015 年 12 月。
1.5 主要 经济技术指标
项目主要技术经济指标见表 1-1。
第二章 项目建设的必要性
2.1 团省委办公用房现状与存在 问题
1. 13 号楼现状及存在问题
13 号楼建于 1914 年已有百年的历史，被政府确定为广州市越秀区优秀历史文化
建筑。但由于使用时间长，建筑局部出现裂缝和下沉、部分地面地砖部分已经损坏，
建筑内墙和 天花已经脱落，公 用工程陈旧难用 且频繁损坏，外立 面老化较为严重，
各类管线在 外墙面架空穿插， 紊乱无序，已对 该建筑的有效保护 、正常使用和安全
性构成严重影响。该建筑《房屋结构安全性鉴定报告》鉴定为“Dsu 级”，安全性和
适修差，需采取措施进行加固或拆除重建。
2. 14、27、28 和 29 号楼现状存在问题
团省委于 80 年代在 13 号楼周边土地范围内自建 14、27、28 和 29 号等 4 栋建
筑，目前上 述建筑经久失修， 已出现房屋裂痕 、墙体渗水等现象 ，严重影响建筑的
正常使用和 团省委日常工作的 开展，在建筑安 全性上同样形成较 大隐患，经房屋鉴
定单位评估，该建筑《房屋结构安全性鉴定报告》鉴定为“可靠性 IV 级”，已对建
筑安全适用构成影响，应采取措施加固或拆除重建。
2.2 项目 建设的必要性
2.2.1 团省委办公用房项目是对优秀 历史文化建筑进行保护的需要
中国共产主义青年团是中国共产党领导的先进青年的群众组织，是广大青年在
实践中学习中国特色社会主义和共产主义的学校，是中国共产党的助手和后备军。
共青团广东省委员会的主要职责：一是贯彻执行省委和团中央的工作部署，制
定共青团发 展战略、规划、措 施并推动实施， 指导各级团组织开 展工作；二是组织
青年学习中 国特色社会主义理 论体系，帮助青 年学习现代科学文 化知识，向党组织
推荐优秀团 员入党，为党和政 府推荐各类优秀 青年人才；三是组 织青年参加经济社
会建设，组 织青年开展各项劳 动竞赛和突击队 活动；四是组织青 年开展健康文化活
动和志愿服 务活动，指导和帮 助各级团组织建 立青少年活动阵地 和青年服务机构；
五是组织开 展港澳台青年交流 ，发展与世界各 国青年的友好关系 ，指导各级青联组
织和青年社 团开展活动；六是 向党和政府反映 青年的意见和要求 ，开展青少年教育
和权益保护 工作，维护青少年 的合法权益；七 是受省委委托领导 少先队工作；八是
完成省委和团中央交办的其他任务。
13 号楼已有百年历史，目前用作团省委的办公用房，该建筑作为优秀历史文化
建筑，由于 使用年限已久，虽 然中间经过修复 ，中间修复后建筑 基本得到良好的使
用，但是经 过几十年的自然老 化，其建筑外部 及内部都出现不同 程度的破损，本着
修旧如旧的原则，本次对 13 号楼的保养维护工程是十分必要的。
2.2.2 项目建设是团省委改善办公环 境和确保房屋安全可靠性的需要
项目建设是提升团省委服务形象、规范管理的需要。现团省委办公场所位于 13、
14、27、28、29 号楼内，建筑陈旧，设备设施缺失，安全及可靠性差，不利于中心
的统一管理，更不利于群众办事，影响团省委整体形象，迫切需要进行调整。
项目建设是解决办工作人员办公环境的需要。团省委 80 年代在 13 号楼周边土
地范围内自建 4 栋办公楼，多年来经久失修，加建部分已出现房屋裂痕、墙体渗水
等现象，严重影响日常工作的开展。
由以上分析 可知，团省委目前 工作场所分散， 现有用房出现房屋裂痕、墙体渗
水、局部面 灰脱落和潮湿发霉 等问题，这对于 团省委工作人员的 工作具有不利的影
响。另一方 面，团省委也是为 人民群众服务的 窗口，为人民群众 办实事的地方，分
散的场所和 落后的设施，无法 满足和保障公众 更好地享受优质高 效的服务。更重要
的是，14、27、28、29 号楼房屋裂痕、墙体渗水，严重影响日常工作的开展，且无
论与社会经 济的发展或提升整 个广东省政府部 门形象都是不相适 应的；此外，经房
屋鉴定单位 评估，该建筑的使 用存在安全问题 ，应予以加固或拆 除重建，因此，对
本项目建设是十分必要的。
综上所述， 项目建设是对优秀 历史文化建筑进 行保护的需要，也是团省委改善
工作环境、 提高办事效率和消 除安全隐患的需 要。只有解决了目 前工作场所存在的
地点分散和 办公用房老化损坏 等问题，才能更 好地提高团省委的 工作效率，有利于
为人民群众 提供高质量的服务 ，有利于树立政 府部门的良好形象 ，对广东省的社会
经济发展具有重大的意义。因此，项目建设是必要的。
第三章
场址和建设条件
3.1 场 址概况
团省委办公用房项目选址位于广州市越秀区东湖街寺贝通津 1 号 大院（图 3-1）。
项目场址位于越秀区东南部，寺贝通 津以西约 50 米、庙前直街以北约 100 米处，场
址具体位置见图 3-2。
3.2 自 然概况
图 3-2 项 目场址范围内现状图
3.2.1 地形地质
占土地呈不规则多边形,地势不平坦,存在高低落差`部分落差约有 5~8 米。
3.2.2 气候条件
本项目位于 北回归线以南，属于 亚热带季风气 候区，冬暖夏凉 ，气候宜人，雨
量充沛，日照充足。年平均气温为 21.8℃，7 月份最高温平均为 28.4 ℃，1 月份最低
温平均为 13.3℃。平均年积温 7957℃，无霜期达 340 多天。
年平均降雨量是 1725.7 毫米，降雨最大年 2516.7 毫米(1975 年)，最小年 1243
毫米(1984 年)。降雨多集中于 4～9 月 ，占全年的 8l%，尤其以 5-6 月雨量最大，占
全年的 32.8%，降雨量最少是 12 月，占 全年降雨量的 1.4%。年平均降 雨日为 151 天，
日最大降雨量 284 毫米。每年 10 月至 次年 3 月为旱季，年蒸发量平均 为 1603.5 毫米，
平均相对湿度 79%。
年平均日照为 1960 小时，日照率为 44%。2～4 月份日照时数较 短，阴天平均每
月达 17.3 天。其中，3 月份阴天最多，平均年份可达 20 天，个别年份达 22 天之多。
7～10 月份日照时数最多，阴天平均每月不足 5 天，个别年份没有出现阴天，其中
10 月份晴天最多。年平均总幅射量 106.7 千卡／平方厘米；7 月份最大，平均达 11.8
千卡/平方厘米；2 月份最小，平均为 5.9 千卡／平方厘米。
季风期分明 。秋、冬季以吹北 风和西北风为主 ，春、夏季以吹南风和东南风为
主。年平均风速 1.9～2 米/秒。
3.3 交通 运输条件
项目场址主要通过寺贝通津道 路与外部道路实现联通，寺贝通津道路较狭窄 ,为
单行线,交通便捷度一般，但场址周边路 网通达，可通过东侧达道路，南侧庙前直街
等道路快速到达中山一路、东华南路等交通主干道。
3.4 改造 条件
13 号楼为混合结构 2 层，该楼现已被定为广州市越秀区优秀历史文化建筑，建
筑物建于解 放前，历史非常悠 久。欧式建筑风 格，涂料外墙，后 经多次装修，现为
水磨石地面 ，乳胶漆墙面及天 花，水电管线明 装为主部分暗敷， 较为混乱；消防设
施陈旧，通 风采光较差。从外 观来看，维护和 使用状况一般，局 部出现微细裂缝和
沉降,现作为团省委办公用房使用，应通 过地基和结构加固确保其安全性，再进行建
筑和公用工程的维修改造，改善其运营使用和维护保养的条件。
l4 号楼、27 号楼、28 号楼 29 号楼为钢筋混凝土结构，约建于上个世纪八十年
代,多年来经久失修，加建部分已出现 房屋裂痕、墙体渗水等现象，严重影响日常工
作的开展； 此外，经具资质的 房屋鉴定单位评 估，该建筑存在安 全问题，应采取措
施加固后再进行装修或拆除重建。本报告拟按加固装修方案开展研究分析。
3.5 公用设施社会依托条件
3.5.1 给排水条件
本工程的水源由市政供水管网供应，项目周边市政给水管网系统完善，水质、
水量均能满足项目需要。该区域的污水经市政污水管网收集后送入市政污水处理厂
进行处理。
3.5.2 供电条件
项目所在地 供电网络完善，电 力充足，项目在 原有用电负荷基础上进行少量扩
容，对区域用电影响极小，现有电源设备经更换后，可满足项目的使用。
3.5.3 消防条件
本项目必须按照《建筑设计防火规范》的要求配置完善消防设施，在必要部位
增加消防栓或气体灭火系统。另外，还应该积极借助社会消防力量，位于项目所在
地周围有多个消防站，其中越秀消防中队离项目所在地最近，距离项目所在地约 1
公里,能满足项目建设和使用过程中的消防需要。
综上所述，本项目建设用地符合广州城市总体规划要求，所在地区周围环境条
件较好，水、电、通信、燃气等公共配套条件完善，交通条件优越，周边环境良好，
停车条件有 待改善，项目场址 和市政基础设施 条件基本符合本项 目的要求，有利于
项目建设和建成后投入使用。
第四章 建设内容与规模
4.1 建设 内容
本项目为团省委办公用房项目。主要内容为 13 号楼（优秀历史文化建筑）的保
护利用（包 括：建筑基础及主 体结构加固工程 、地面的翻新维护 工程、建筑内墙及
柱面维护工 程、天花维护工程 、室外立面维修 整饰工程、屋顶修 复工程、建筑局部
修复及保养处理；水电及建筑智能化系统等公用工程的改造及更换工程）和副楼（14、
27、28 和 29 号楼）的加固装修工程（包括建筑结构加固工程、装修工程和公用辅助
工程（给排水、消防、供电、通风空调及智能化系统等工程）。通过本项目的实施，
使现有房屋成为更安全、可靠、适用的办公用房。
4.2 建设 规模
4.2.1 项目建设规模
本工程的建设规模：
1. 办公用房（13 号楼）的保护工程，建筑面积 922 平方米。
2. 副楼（14、27、28 和 29 号）的加固及装修工程，建筑面积 1550 平方米。
使用功能、规模和维修改造内容见表 4-1。
4.3 项目 建设标准
建议项目的建设参考的相关法律法规的要求：
１．《历史文化名城保护规划规范》（GB50357－2005）
２．《中国文物古迹保护准则》（2002 年）
项目建设除了符合以下文件要求外，还应《民用建筑修缮工程勘查与设计规程》、
《建筑设计 防火规范》、《建 筑内部装修设计 防火规范》等标准 及规范的要求：以
使建筑维修改造后符合城市规划、消防、环保、节能等有关规定。
建筑维修改 造工程所用材料的 品种、规格和质 量应符合设计要求和国家现行标
准的规定。 建筑装修材料的选 择以经济、实用 、安全、美观为原 则，在满足使用功
能的前提下优先采用国产优质产品。
根据建筑规 划的不同功能要求 ，合理地对给排 水及消防、供电及照明、广播、
通信及网络 等共用辅助工程系 统进行改造和布 置。空调方面考虑 独立（分体）空调
供冷，室外机在建筑设计上采取隐蔽措施。
项目建成后，应保证建筑使用功能要求，内部空气流通，达到项目建设目标。
第五章 建筑维护装修方案
工程建设内容包括历史建筑（13 号楼）保护利用工程和副楼（14、27、28、29
号楼）加固装修工程。工程建设方案如下：
5.1 历史 建筑保护利用方案
5.1.1 楼地面铺装工程
地面保养维护工程主要包括以下工程方案：
1）13 号楼地面保养维护，原地面 为地板砖，按原地面地板砖样式及原案施工
工艺及纹样修补地面。
2）卫生间、食堂厨房等设地漏，地面层采用防滑耐磨地砖。
5.1.2 墙体工程
墙体及柱子保养维护维护工程主要包括以下工程方案：
1）外墙面渗漏保养维护：铲除建筑外立面装饰层，回复历史建筑原外立面风貌，
可采用无色 抗水剂等材料涂刷 ，使用外墙防腐 、防水及具有一定 抗氧化能力。保养
维护后外墙 色泽应与原外墙协 调一致，局部渗 水出可采用表面涂 刷防水胶或合成高
分子防水涂料保养维护；
2）对局部松软、起鼓、开裂处墙柱面清除补灰 处理，室内墙柱面刷涂乳胶漆。
5.1.3 天花吊顶工程
天花根据使 用功能，在接待厅 等公共和重要场 所如接待室等部分天花采用轻钢
骨架铝板吊顶，其他天花涂乳胶漆。
5.1.4 建筑局部修复及保养处理方案
1）原有木门窗、踢脚等木构件及材料已破旧不堪，建议重新更换镶板门；
2）对原有铁制构件清除现有脱落油漆，刷两道红丹防锈漆，再涂刷氟碳漆；
3）做好所有木构件的防火、防腐和防蚁处理。
5.1.5 基础及结构加固工程
项目可考虑 采用树根桩法与灌 浆法相结合或其 他建筑基础加固方法对现有建筑
地基基础进 行加固，并对存在 安全隐患的结构 进行加固处理，具 体方法和方案应在
勘察完成后由设计单位进一步确定。
5.1.6 屋盖及室外立面维修整饰
拆除现有铁 皮屋盖，考虑原貌 恢复建筑瓦屋面 ，并对屋面结构进行加固及保护
性涂装，以更好地展现历史建筑原有风貌。
5.1.7 建筑局部修复保养及公用工程 的改造更换
对建筑内墙 开裂、天花脱落和 梁柱保护层腐蚀 脱落部分进行修复加固和养护，
对损坏和老化的公用工程进行维修改造，并重新布置各类管线。
5.2 副楼 加固及装修方案
5.2.1 建筑外立面及结构加固方案
项目的建筑 形式与该地区景观 要素相统一，整 体效果与周围环境相协调，建筑
立面设计简 洁大方，避免过多 非功能性的建筑 造型和装饰，并选 用环保、节能、高
效的建筑材料；合理组织建筑物出入口及建筑外围道路的衔接。
结构加固应 由设计单位对现有 建筑设计文件进 行分析研究，在符合国家现行的
有关规范及 标准基础上，适当 采取技术先进、 安全适用、经济合 理、确保质量的方
法对建筑进 行加固。在建筑方 案确定的前提下 ，在结构的可靠与 经济之间选择合理
的平衡，优 化设计，使结构可 靠安全，满足各 种预定的功能要求 ，同时，结构加固
方案应有利于施工及缩短工期。
5.2.2 遵循有关标准和法规
1. 《民用建筑设计通则》JGJ37-2005；
2. 《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）；
3. 《全国建筑工程设计技术措施》2003 年版；
4. 《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
5. 《建筑物内部装修设计防火规范》GB50222-1995（2001 年版）；
6.
7.
8.
9.
《建筑地面设计规范》GB50037-1996；
《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011。
10. 《广东省标准 建筑地基基础设计规范》（DBJ15-31-2003）
5.2.3 建筑方案
建筑保护和 加固装修的设计始 终贯彻“尊重历 史”和“大方简洁”的意念。在
历史建筑保 护上，考虑还原历 史建筑风貌为主 ，恢复外立面原有 形式，并对建筑内
部进行维护 装修，确保满足团 省委办公需求。 在副楼的加固或装 修上，通过对建筑
物外立面选 材塑造出贴近自然 、相互和谐的建 筑形象，将建筑体 融化到自然环境中
去。另外， 在室外考虑通过对 小广场、建筑绿 化景观等元素的运 用，塑造出建筑物
传统与岭南文化结合的建筑形象。
5.2.4 结构方案
5.2.4.1 荷载取值
1. 恒荷载
项目所有用房在保护及加固后，宜满足钢筋混凝土 25kN ㎡；地面饰面及天花批
荡调整 1.2kN/㎡；设 备管道 重量 0.5kN/㎡；天面隔热层 2.0kN/㎡；墙体双面抹灰
0.68kN/㎡的恒载要求。
2. 活荷载
项目活载 2.0kN/㎡，根据使用需要对资料档案室、走廊、阳台等设为 2.5kN/㎡。
3. 地震作用
根据《建筑抗震设 计规范》（GB50011-2001），本 建筑物按其重要性分类属于乙
类建筑，加固后建筑的抗震基本烈度要求为 7 度。
5.2.4.2 结构与基础选型
13 号楼维持现有建筑结构，局部加固。副楼加固工程上，由于缺乏设计文件，
经勘探现场 并结合房屋可靠性 评定报告，建议 对项目北侧钢筋混 凝土挡土墙进一步
锚固，并对 建筑框架采用钢构 件进行加固。具 体结构方案应由设 计单位根据现有建
筑设计文件进行分析确定。
第六章 公用辅助工程改造方案
6.1 给排 水方案
6.1.1 给排水工程改造内容
1、13 号楼及副楼室内给排水管网更新敷设，增设部分茶水间；
2、副楼改 造各层卫生间给水 系统（含卫具），新增给水水泵， 包括生活给水系
统变频调速供水水泵，共两台，一用一备，供整个项目使用。
6.1.2 编制依据
1、《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)；
2、《室外给水设计规范》(GB50013-2006)；
3、《室外排水设计规范》(GB50014-2006)；
4、《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)；
5、国家现行的相关法规、规程和文件。
6.1.3 给水工程
1、用水量
本项目的用 水主要是工作人员 用水、内部食堂 用水、场地清洗水等。经初步估
算，取不可预见系数 1.2，最高日用水量约为 17m ，平均时用水量为 2m /h，小时变
化系数取 1.5，最大时用水量为 3m /h。
用水量估算详见表 6-1。
2、水源
拟建项目的 水源由市政供水管 网供给。本项目 用水由项目原有市政供水干管引
入，水质、水量均能满足项目的用水要求。
3、给水方案
建筑给水系统分为生活给水系统和水消防给水系统。
生活给水系统
由于项目所在地地势较高，拟采用变频恒压供水方式。
水泵从储水池吸水，通过管道扬水至各用水点。
生活给水系统变频调速设备供水水泵为两台一用一备：
25GDLF4-11×3，Q=4m³/h，H=33m，P=1.1k W。
6.1.4 排水工程
1、排水体制
排水系统为分流制。
2、生活废水
3
生活排水的排水量按给水量的 85%计，约 15.8m /d。
建筑排水系统分为厨房餐厅含油排水系统，生活废水、生活污水排水系统消防
排水系统和雨水排水系统。
1）厨房含油污水排水系统
厨房洗涤污水含有油污，经隔油池隔油处理，再排入室外排水系统中。
2）生活污水排水系统
生活污水含 粪便，经三级化粪 池化粪处理，然 后再排入室外排水系统中。由于
现有化粪池 容量不足，拟在用 地东侧或用地范 围内其他地方新增 一个化粪池满足项
目实际需求。
3）生活废水排水系统
生活废水直接排入室外排水系统中。
4）雨水排水系统
雨水经汇水渠汇集，直接排放但现有市政雨水管网中。
6.1.5 管材选择
生活给水主干管采用钢丝网骨架增强复合塑料管；生活给水支管采用 PPR 管；
自动喷淋系统给水管道采用热浸镀锌钢管，DN≤80mm 采用螺纹连接，DN>80mm 采
用卡箍连接；排水管道均采用环保 PVC-U 硬聚氯乙烯排水管，承插粘接。
6.2 供电 工程方案
6.2.1 供电工程改造内容
1、13 号楼及副楼室内供电电缆的敷设；
2、13 号楼及副楼照明灯具的配置；
3、新更换一台 200kVA 的环氧树脂浇注干式变压器；
4、改造现有不符合要求的防雷接地及用电安全措施。
6.2.2 编制依据
1、《10KV 及以下变电所设计规范》（GB50053-94）(2001 年版)；
2、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
3、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；
5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；
6、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
7、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；
8、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055-2011)；
9、《全国民用建筑工程设计技术措施—电气专篇》；
10《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。
6.2.3 负荷等级及供电电源
1、用电负荷等级
根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）的规定及项目实际，拟建项目负
荷属三级供 电负荷，其中消防 设备、应急照明 、保安系统、信息 网络系统采用二级
供电负荷。
2、供电电源与备用电源
拟建项目的 供电电源由原供电 房引入，原电房 供电设备经改造更换后，满足本
项目用电需求。
6.2.4 负荷估算与变压器选型
1、负荷估算
在本项目中 ，用电负荷计算采 用单位面积指标 法进行估算。本项目总建筑面积
2472 ㎡，根据《全国民用建筑工程设计技术措施—电气专篇》和本项目实际情况，
地上部分负荷密度约为 75W/㎡，室外照明等用电负荷密度约为 6W/㎡，计算本项目
总的设备容量约为 191.12kW，见表 6-2。
2、变压器选择
经上估算 ，本项目的 总的设备容量 为191.12kW，需 要系数取0.75 ，有功功率
Pjs=143.34kW，补偿后功率因数 cosφ取 0.9，变压器负荷率取 0.85，因此本项目总
用电负荷为 187.37kVA。项目现有供电容量约 200kVA，但由于目前所用的变压器已
达到使用年限，根据相应的变压器规格，本项目拟更换一台容量为 200kVA 的干式变
压器，可满足本项目的使用需求。
6.2.5 供配电系统
本项目总设备容量为 187.37kW，所有用电设备均为 380／220V，无高压用电设
备。如图 6-1 所示，10kV 外电源经变压后为 0.4／0.23kV，供各用电负荷。
6.2.6 变配电房
本项目目前 已设变配电房，变 配电房的位置便 于外电源进线，并与场内其它建
筑物留有足 够的消防间隔。变 电所包括变压器 室和配电室等。项 目增容后，变配电
房的土建、消防及相应设施应要满足《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）和《建
筑设计防火规范》（GB50016-2006）的要求。
6.2.7 照明
电气照明分正常照明和事故应急照明。
1、在电脑室、变配电站、消防控制室等建筑物内，事故照明和正常照明同时使
用，照明电源自动切换。在楼梯间出入口、疏散通道设疏散与诱导照明。
2、照明应 根据场内各建筑物 的不同用途，按 照照明设计规范而 定。办公用房、
会议室、档 案室、电脑室、内 部食堂、设备用 房等考虑采用节能 型日光灯照明；走
道、厕所等公共位置的照明灯具采用节能 LED 光源；如有特殊照明要求，可采用局
部照明。选 择光源和灯具，要 注意考虑实用、 经济、美观、节能 、易维修保养等方
面因素。
6.2.8 防雷接地及用电安全
本项目属于 三类防雷建筑物， 防雷措施包括防 直击雷、防雷电波入侵及防雷击
电磁脉冲保护。
防雷：室外 引入的信号线在接 入系统前必须做 防雷处理；跨越防雷区的信号线
和 电 源 线 宜 做 防 雷 处 理 ； 防 雷 处 理 的 具 体 要 求 应 符 合 《 建 筑 物 防 雷 设 计 规 范》
（GB50057-2010）及《建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2004》以及各专
业系统的有关规定。
接地：一般采用联合接地，接地电阻值应不大于 1Ω；当采用独立接地体时，接
地电阻值应不大于 4Ω；接地的具体要求应符合《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
以及各专业系统的有关规定。
6.3 空调 与通风
6.3.1 空调与通风系统改造内容
1、13 号楼及副楼内设置柜室或分体空调，空调面积约 1704 ㎡（按地上建筑面
积 75%计）；
2、13 号楼及副楼内设置通风系统面积约 1200 ㎡。
6.3.2 编制依据
1、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
2、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。
6.3.3 空调
为改善工作 环境，根据拟建项 目实际，空调设 置范围主要包括办公用房、网络
计算机室、 接待室、会议室、 内部食堂等地方 设置柜室或分体空 调。经初步估算，
空调面积约 1704 ㎡（按地上建筑面积 75%计）。
6.3.4 通风
卫生间、设 备用房和打印室等 部位考虑设置通 风系统。机械送排风系统的排风
量按换气次数 6 次/h 计，送风量为排风量的 80-85%；卫生间的通气换气次数大于 10
次/h，总排风量占总新风量的 90%。
6.4 智能 管理系统
拟建项目为 团省委办公用房， 为满足团组织工 作、信息沟通、管理服务和安全
的全面需要，现代智能建筑系统的实现必不可少。
根据拟建项 目的功能定位和实 际需要，本项目 的智能建筑系统主要包括：通讯
系统、综合 布线系统、安全防 范系统（主要为 视频监控系统）等 基础系统。上述系
统应考虑符 合实现一体化智能 管理的要求，日 后通过统一的系统 平台将上述子系统
联接起来， 协同运作。办公自 动化、设备运行 监控自动化系统、 会议系统、公共广
播与屏幕显示系统等考虑另行申请专线资金来实现。
6.4.1 通讯系统
包括电话通 信系统、显示系统 、信息网络系统 等。通信网络系统以数字式程控
交换机为核 心的电话通信网和 数据通信网，建 立计算机局域网， 连接各种型号的网
络工作站和计算机终端，接通分布式数据库，实现高速数据传输，确保数字、文字、
声音、图形 和图象信息的高速 流通，建筑物楼 宇信息高速流通， 楼宇控制和管理信
息网还应与公共广域网（如电话网、电报网、计算机广域网、卫星通信网等）连接，
建立 INTERNET 网络，连接并注册 INTERNET 网点，通过电脑联网传递双向音象通
讯、数据、图片资料等，与国内外媒体及有关机构实现信息共享。
6.4.2 综合布线系统
综合布线系 统选择开放式拓扑 结构，应能支持 电话、数据、图文、图象等多媒
体的需要。 综合布线系统主要 由工作区、配线 子系统、干线子系 统、设备间、管理
子系统组成。
由于综合布 线系统与各子系统 直接关联，涉及 的专业范围广，在项目设计阶段
应根据不同 专业特点来确定水 平和骨干布线系 统的类型。并注意 各专业间的密切配
合，合理确定综合布线系统。
6.4.3 安全系统
包括闭路电视监控系统（视频监控系统）、防火防烟系统及主要进出口电动闸门
等。
6.4.4 系统集成要求
本项目建筑 智能化系统应考虑 系统集成的需要 ，结合团省委用地范围内所有单
体建筑的建 设情况满足系统兼 容性的要求。系 统集成是将相关的 子网有机地组合起
来，把信息分别传递到需要这些信息的地方，及对各类信息的管理。
第七章 环境影响分析
7.1 项目 所在地区的环境概况
本项目所在地点位于广州市越秀区寺贝通津路寺贝通津 1 号大院，东侧紧靠寺
贝通津，南侧距庙前直街约 100 米。项目场址区域内多为低密度居民住宅楼,居住环
境良好，地块周边 1 公里范围内无重大工业污染源。
7.2 执行 的环境质量标准及排放标准
7.2.1 环境质量标准
1、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002），Ⅲ类标准；
2、《环境空气质量标准》（GB3095-2012），二级标准；
3、《声环境质量标准》（GB3096-2008），二类区标准。
7.2.2 污染物排放标准
1、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准；
2、广东省《大气污染物排放限值》（DB44/27—2001）二级标准；
3、广东省《水污染物排放限值》（DB44/26—2001）第二时段三级标准；
4、《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）标准；
5、《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337—2008）二类标准。
7.3 施工 期环境影响分析
7.3.1 水环境影响分析
项目实施废水主要来源于施工人员生活污水和施工废水。场地的生活污水可就
近进入城市污水管网，由市政污水处理厂集中处理，严禁临时生活污水直接排入水
体。
项目实施所产生的废水可能有机械冲洗废水、砂石料清洗、混凝土拌和、场地
清洗产生的泥浆废水和含油废水，需采取必要的处理措施，经沉淀澄清后回用或排
放。
7.3.2 大气环境影响分析
项目在实施过程中，大气污染物主要有：粉尘、扬尘及施工机械和运输车辆所
排放的废气。
实施期间产生的粉尘污染主要决定于作业方式、材料的堆放及风力等因素，其
中受风力因素的影响最大。尾气污染产生的主要决定因素为燃料油种类、机械性能、
作业方式和风力等，其中机械性能、作业方式影响最大。本项目所在地区风速相对
较小，施工期较长，通过洒水抑尘、封闭施工、保持施工场地路面清洁等措施，预
计施工产生的粉尘对周围环境影响不大。
7.3.3 声环境影响分析
主要施工设备昼间影响范围 14.1-17.8m，夜间影响范围 79.4-177.8m。若几种施
工机械或多台施工机械同时作业，因噪声的叠加影响，施工机械距施工场界的距离
应更远一些。项目拟建地进行强噪声作业应合理安排工期，合理布局，夜间禁止强
噪声施工外，在午休前后，强噪声源也应停止施工，以免噪声污染引起纠纷。在工
程需要进行连续浇注阶段，建设单位必须向广州市环保局进行申报，提出申请，经
审批同意后方能施工。
7.3.4 固体废弃物影响分析
实施阶段固 体废弃物主要来自 施工所产生的建 筑垃圾以及施工人 员的生活垃圾。
实施期间的建筑垃圾来自土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等
工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石
方等。对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾要及时清运、加以利用，防止其因长
期堆放而产生扬尘。
临时用房的生活垃圾必须及时清运处理，建议在施工生活区设置数个垃圾收集
桶，由城市环卫部门及时将垃圾外运至垃圾填埋场进行卫生填埋。
施工取弃土尽量在项目工地内平衡，减少从场地外取土或弃土。若须从场地外
取弃土，须按照广州市规定或指定的取弃土场地进行取弃土作业。
7.4 营运 期环境影响分析
7.4.1 水环境影响分析
项目产生污水主要为员工产生的生活污水。项目产生的餐饮废水和生活污水经
化粪池预处理后经市政污水管道进入市政污水处理厂处理。
7.4.2 大气环境影响分析
本项目投入运营后大气污染物主要来源于办公打印机产生的废气及进入大院车
辆尾气的排放。项目局部区域设置机械排风系统、机械排烟系统和送风系统（自然
补风或机械送风），或机械排风系统兼排烟系统和送风系统，使废气尽快排出无法
聚集，以致对进出人员身体造成伤害，同时排风口位置远离居民楼，对周围的环境
影响较小。
7.4.3 声环境影响分析
项目应积极采取必要的隔声措施，以尽量降低噪声源对周围环境和居民生活的
影响。噪声主要防治措施如下：
（1）该项目应进行合理布局，重视平面布置，尽量将泵房等高噪声设施及用房
布置在室内或地下，利用建筑物、构筑物等来阻隔声波的传播，减少对周围环境的
影响。
（2）设备选型方面，在满足功能要求的前提下，风机、泵等设备选用加工精度
高、装配质量好、低噪设备；所有固定设备均应安装在加有减振垫的隔声基础上，
风机进风口应加装消声百页窗，以此减少噪声影响；安装消声材料及消声器。
（3）该项目在用地范围内设置明显的限速禁鸣标识，防止进出车辆噪声可能对
周边产生噪声污染影响，同时应加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁轰鸣。
（4）项目周边为居住区，且相邻较近，项目施工噪声对周边环境影响较大，因
此，应在加强施工区域隔音措施的同时，考虑合理安排带噪声的工序施工时间和公
示，并与周边居民多做沟通，争取理解，减少施工噪音对居民生活的影响。
（5）营运期对声环境造成污染主要是组织活动中产生的社会噪声，该噪声产生
较小，不会对周边居民产生影响。
7.4.4 固体废弃物影响分析
项目产生的固体废物主要为员工生活垃圾，可委托当地环卫部门清运，经回收
利用和妥善处置后，对环境外排量为零，不会造成对环境的二次污染。
7.5 结论
综上所述，本项目投入使用后，产生的污染主要是生活污水和餐饮污水、生产
废水、噪声、废气和固体废弃物等。由于项目产生的污染程度较轻，因此，拟建项
目在建设及建成投入使用后如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染
治理措施，则对所在地区的环境质量不会产生太大的影响。
第八章 劳动安全卫生与消防
8.1 设计原则
1．劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据国家及地方相
关劳动安全 及卫生的规程、规 范及标准，确定 工程设计采用的劳 动安全及卫生技术
标准，执行 劳动、安全、卫生 工程与主体工程 同时设计，同时施 工，同时使用的原
则。
2．工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），
必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。
3．本设计将采取各项有效措施，严格执行相应的各项规范，确保本工程的室内
空气质量、室内环境噪声达到国家规定的标准。
4．因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。
5．建筑施 工现场的运输道路 、机械安装、供 水、排水、供电系 统、材料堆放、
脚手架及食 堂等临时设施，必 须符合安全和劳 动卫生的要求，最 大限度减少劳动安
全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。
8.2 采用 的标准
1．《广东省劳动安全卫生条例》；
2．《工业企业设计卫生标准》(GBZ1-2010)；
3．《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)；
4．《民用建筑隔声设计规范》(GBJ50118-2010)；
5．《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；
6．《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；
8.3 主要 危害因素及危害程度分析
8.3.1 施工期危害因素和危害程度分 析
电气设备过 载，泄漏，导致设 备损坏，起火、 触电，造成对人身生命的伤亡，
以及污染的危害；
机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡；
易燃易爆物 品储存混装、过量 ，监守不严，引 致失落导致火灾、爆炸造成违反
治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡；
施工作业带 边界不清、无栏栅 挡板、保安灯、 闪光灯等，造成车辆通行、非施
工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏；
施工机械噪 声、震动过大，引 起妨碍对话、音 响信号联络、从而会妨碍作业安
全、还会使作业人员造成不适感及耳聋；
建筑材料含有毒、放射元素、有害气体挥发，导致人身中毒、潜伏导致职业病。
8.3.2 运营期危害因素和危害程度分 析
1) 运营期间危及劳动安全因素
火灾、电气 设备过载及供电设 备故障；排水系 统不完善，建筑结构地震设计烈
度设防未满 足要求；地面材料 不防滑或防滑效 果不明显存在安全 事故隐患；应采取
适当的防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生。
2) 运营期间影响卫生因素
室内通风不 良引起环境空气质 量差；照明亮度 不够及照明质量差；排水系统设
施不完善，污水乱排以及垃圾处理设施不完备影响周边环境卫生等问题。
8.4 安全 与卫生措施
8.4.1 安全措施
1）根据《建筑设计防火规范》对本项目各项具体工程在设计时配备必要的消防
设施，定期对消防设施进行养护，对操作人员进行培训和演练；
2）建筑物应同时要满足防火、通风、采光、日照等距离要求，建筑通道处设置
足够的照度，并设安全疏散指示灯；
3）建筑材料、保温材料等均采用不燃材料。
4）设计中采用低噪声的先进的设备或采用隔震垫，减小震动，降低噪音；
5）工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人
员和车辆闯 入，造成伤亡事故 ；施工人员应持 证上岗，做到各负 其责，各施其职，
严禁无证上岗操作。
6）施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防
护措施，并 加强机械设备维护 和检修，杜绝设 备因失检、失灵而 带病运行；种类电
器设备应有 警示标志，以防设 备过载或泄漏时 因设备损坏、燃烧 、漏电等产生人员
伤亡事故。
8.4.2 卫生措施
1）供水系 统设计严格执行《 生活饮用水卫生标 准》。给水管材 宜采用薄壁不锈
钢管，避免管道锈蚀而污染水质。排水系统雨水、污水分流。
2）工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照广州市政府所颁布的各项管理
条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。
3）施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，
排出前应作沉淀及分离处理。
4）施工期所产生的废气，应控制在市环保部门规定的排放标准，严禁超标排放
造成污染。
第九章 节能分析
加强节能工 作是深入贯彻科学 发展观、落实节 约资源基本国策、建设节约型和
谐社会的一 项重要措施，也是 国民经济和社会 发展一项长远战略 方针和紧迫任务。
随着我国经 济社会发展进入新 的历史阶段，资 源节约、建设节约 型社会已经成为我
国一项重大 战略决策。在社会 生产、建设、流 通、消费的各个领 域，在经济和社会
发展的各个 方面，切实保护和 合理利用各种资 源，提高资源利用 效率，以尽可能少
的资源消耗 获得最大的经济效 益和社会效益， 是实施可持续发展 战略必然的选择和
重要保证。 为深入贯彻落实节 约资源基本国策 ，加快建设节约型 社会，提高全社会
的节能水平 和能源利用效率， 从源头上杜绝能 源的浪费，广东省 人民政府办公厅专
门发布了《 广东省固定资产投 资项目节能评估 和审查暂行办法》 粤府办（2008）29
号。因此， 拟建项目在建设和 建成投产后必须 达到资源节约，环 境友好的效果，而
节能、节水 是其中不可缺少的 重要环节。本章 节主要依据本项目 的实际情况，对项
目进行能耗 状况和能耗指标分 析，结合相关用 能标准与节能规范 ，提出适合本项目
的节能措施并分析其节能效果。
9.1 用能 标准和节能规范
1．《中华人民共和国节能法》；
2.《民用建筑节能条例》；
3.《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展改革委第 6 号令）；
4．《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28 号）；
5．国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》发改
投资〔2006〕2787 号；
6．《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；
7．《公共建筑节能设计标准》广东省实施细则 DBJ15-51-2007；
8．印发广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（粤府办〔2008〕
29 号 ）。
9．《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
10．《建筑采光设计标准》GB/T 50033-2001；
11．《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008；
12．国家和地方颁布的有关设计规范和标准。
9.2 能耗 状况和能耗指标分析
团省委办公用房项目建筑面积约 2472 ㎡。项目建成投入使用后其能耗主要是电、
水，供电能耗包括设备动力、通风系统、照明系统等，年最大耗电量约 34.27 万 kWh，
年最大耗水量约 3536m 。
根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）计算，项目的总能耗为 30.8 吨标
准煤。项目的主要能源及含能工质年消耗量见表 9-1，单位面积能耗指标见表 9-2。
项目单位建筑面积能耗指标为 17.16kg 标煤/㎡。根据住房和城乡建设部科技发
展促进中心编制《中国建筑节能发展报告（2010 年）》，夏热冬暖地区中小型公共建
筑单位（除采暖外）年能耗量为 30.83kg 标煤/㎡，本项目单位建筑面积能耗低于公
布的夏热冬暖地区中小型公共建筑单位建筑面积（除采暖外）年耗量水平。
9.3 项目 所在地能源供应状况
拟建项目使 用的能源主要为电 、水和天然气。 项目所在的供电和供气基础设施
完善，电力 、天然气供应充足 ，供水条件良好 ，供电、供气、供 水完全能满足项目
建设和建成投入使用后需要。
9.4 节能 措施
本项目的节 能工作重点是设备 节能和建筑节能 ，项目的节能主要通过采用先进
工艺、先进 设备、建筑节能设 计等综合节能措 施加以实现，本项 目的节能措施主要
如下：
9.4.1 建筑节能
1、在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑
节能技术标准。
2、在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效
隔热保温材料、节能型门窗等。
3、加强各区建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减
少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。
4、在各建筑的设计上，充分考虑广州市气候特征，采用合理的窗墙比，充分利
用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低照明能耗。
9.4.2 设备节能
本项目耗能 设备设施主要包括 机械设备、照明 、通风等耗电设施设备，设备节
能可采取如下措施：
1、方案选择时考虑节能
1) 在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为建设方
案选择的主要考虑因素。
2) 在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，
减少线路长度，以利于降低能耗。
3) 减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿
和优化配电方式减少配电线路的损耗。
4) 确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及
采光参数、 主要装饰材料的技 术参数和照明区 域的性质、规模等 ，合理选择照度防
止电能的无效耗费。
2、选择节能型的产品
1) 选用高效、长寿、节能的光源和灯具，选用多组合控制开关，分区、分功能
控制，按实际需要进行开关。
2) 在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况
下尽量采用 技术先进、材料优 良、结构合理、 机械强度高、使用 寿命长的节能型机
电设备，以 利于有效降低产品 的能耗。如选择 节能型的变压器， 节能型风机、水泵
等。
3、设备容量选择要适宜，台数要合理
用电设备的 容量、台数应与负 荷相匹配，消除 大马拉小车的现象，对于负荷变
化较频繁的机电设备，尽量采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低损耗，
尽量防止轻载或超载运行。
4、装设功率补偿设备
为提高用电 负荷的功率因素， 应安装设置功率 补偿设备，进行无功补偿，减少
系统的无功功率损耗。
9.5 节水
1、提倡科学合理节水，依靠科技进步、技术创新节水。尽量选用节水型配套设
备和卫生洁 具，在项目设计阶 段，应对选用的 用水器材和排水设 施进行认真审查，
在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收；
2、各项具体工程的给、排水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备；
3、建立完善的规章制度，实施节水目标责任制，严禁跑、冒、滴、漏和长流水
等一切浪费水的现象。
第十章 建设管理、组织机构与人力资源
10.1 建设 管理和组织机构
项目建设管理拟采用代建制管理模式。2004 年 7 月 22 日国务院颁布《关于投资
体制改革的 决定》，明确提出 对非经营性政府 投资项目，加快推 行代建制。为提高
投资效益、防止投资超标，项目建设期的组织管理推荐使用代建制。
根据《广东省人民政府关于印发<广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办
法（试行）>的通知》（粤府（2006）12 号），以及《关于团省委用房项目重新立项
的复函》（粤发改投资函[2013]606 号）文件要求，项目建设期的组织管理拟使用代
建制，以提 高投资效益、防止 投资超标。代建 制是指通过招标的 方式，选择专业化
的项目管理 单位负责项目的投 资管理和建设组 织实施工作，项目 建成后交付使用单
位的制度。代建期间，代建单位按照合同约定行使项目建设管理职责。
项目建成后，将按照共青团广东省委员会机关原套管理机构办法对项目进行管理，
管理机构与项目建设前状况基本维持不变。项目建设管理机制采用书记处统一领导，
各部门协同 管理的原则进行。 共青团广东省委 员会机关内设书记 办、办公室、组织
部、机关党委、宣传部、权益部、城市青年工作部、农村青年工作部、统战联络部、
学校部、少年部等机构。详见图 10-1 团省委管理机构图。
各部门职责如下：
（1） 办公室：负责团省委机关内部行政管理、文秘、信息、编刊、保密、档案、
信访和后勤服务工作。
（2） 宣传部：指导和开展社会主义核心价值馆教育；根据党的要求和青年的实
际，提出各个时期全省团的思想政治工作的意见；负责全省团的舆论宣传
工作，及时组织共青团工作的宣传报道。
（3） 组织部：负责全省团组织建设工作；干部人事工作和直属机关党委以及纪
检监察室工作。
（4） 权益部：负责全省青少年思想教育工作；团的新闻宣传工作；团的理论研
究工作；组织与指导全省性青年文化体育工作；组织与指导全省青年志愿
服务工作；指导全省青少年文化阵地建设工作。
（5） 城市青年工作部：负责青工战线青年人才的培养举荐工作；指导机关、企
事业单位、“两新”组织团的工作；围绕城市青年职工成长成才的需求，组
织开展思想教育、技能培训、科技攻关、劳动竞赛、文化建设和生态环境
保护等活动；指导广东省青年企业家协会、广东省青年商会的工作。
（6） 农村青年工作部：负责研究、指导全省农村和乡镇企业团的工作；组织农
村青年围绕建设“和谐广东”开展活动，学习科学文化知识和实用技术，负
责全省农村 青年劳务输出和 培训工作,培养 农村青年星火带 头人，推进农
村经济发展和社会进步 ；组织青年开展植树造林、生 态环保等“保护母亲
河”行动；负责青农战线先进青年、先进集体的评选、表彰工作；指导农
村团的基层组织建设工作。
（7） 统战联络部：负责省青联日常工作和统战工；全省青年外事工作；省级青
年社团的管理和业务指导工作；枢纽型社会组织建设的协调工作。
（8） 学校部：负责高校共青团组织日常工作的指导；中等职业和技工学校共青
团组织日常工作的指导；指导广东省学生联合会日常工作，省学联秘书处
设在学校部。
（9） 少年部：负责指导全省少先 队工作；承担广东省少工委办公室日常工作，
指导省少先队工作学会日常工作的开展；指导中学共青团工作。
（10）下属事业单位：包括省青少年事业研究与发展中心、省青年志愿者行动指
导中心、省青少年事业促进中 心、省希望工程服务中心、省青少年军校、
省青少年文化促进中心、广东青年职业技术学校、省少先队员服务公司等
事业单位。
10.2 人力 资源配置
共青团广东省委员会机关除下属事业单位外核定编制 45 人，另有工勤编 6 人，
其中书记 1 人负责团省委全面工作，副书记 4 人分管机关内各部门工作。部分工种
如休闲服务、保安、保洁等工作按需采用外包方式。
第十一章 项目实施进度计划与招投标
11.1 项目建设进度计划
本项目工程建设计划安排约 19 个月。即从 2014 年 6 月至 2015 年 12 月。为保
证本项目于 2015 年 12 月建成投入使用，工程进度力求安排紧凑，相互衔接，相互
交叉，以利于缩短建设周期。各有关部门一定要统筹协调，抓紧时间，以保证按时、
按质完成项目建设。本工程主要分为四个阶段：
一、前期工作阶段
二、设计和招标阶段
三、土建装修施工、设备安装及调试阶段
四、竣工验收及交付阶段
五、结算及决算阶段
11.2 进度计划设想
本工程进度初步计划如下：
立项工作： 2014 年 6 月～2014 年 7 月
前期报建报批： 2014 年 7 月～2014 年 12 月
设计招标及设计阶段 2014 年 9 月～2014 年 11 月
项目施工招标： 2015 年 1 月～2015 年 2 月
土建装修施工阶段： 2015 年 3 月～2015 年 9 月
设备采购安装及调试阶段： 2015 年 7 月～2015 年 11 月
竣工验收及移交阶段： 2015 年 12 月
项目结算及决算阶段 竣工验收后一年内
11.3 项目招投标方式和组织形式
11.3.1 招标范围
根据《中华人民共和国招标投标法》和《广东省建设工程招标投标管理条理》
等有关规定，本项目的施工需要采用公开招标方式进行。
本项目的招标范围为：施工、重要设备、材料的采购。招标方式为公开招标，
通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长
及丰富经验的施工企业，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会
效益和影响。
11.3.2 招标方式
建设单位在市建设工程招标中心的监督和指导下，建议采用委托招标方式，委
托有资格的专业咨询机构代理招标的技术性和事务性工作。
按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进
行招标投标活动。招标程序为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资
格审查、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、召开标前会议、发送会
议记录、接受投标书、公开开标、审查标书刊号、澄清问题、评标比较、评标报告、
定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。
招标基本情况表见表 11-1。
第十二章 投资估算及资金筹措
12.1 投资估算
12.1.1 投资 估算范围
投 资主要内 容包括历 史建筑保 护利用及 副楼加固 装修工程 。其中历 时建筑
（13 号楼）保护利用工程的建筑面积 922 平方米，副楼（14、27、28 和 29 号楼）
加固及装修工程的建筑面积 1550 平方米，合计 2472 平方米。
历史建筑保护利用工程内容包括：1、地面的翻新维护工程；2、建筑内墙及
柱面维 护工程；3、天花维护工程；4、屋面及室外 立面维修整饰工程；5、建筑
局部修复及保养处理；6、水电及智能化系统等公用工程的维修改造及更换工程；
7、建筑基础及结构加固工程。
副楼加固及装修工程包括：建筑基础及结构加固工程、装修工程、公用辅助
工程（含给排水、消防、供电及智能化系统等工程）。
12.1.2 编制 依据
1、中国国际工程咨询公司 2002 年编写的《投资项目可行性研究指南》；
2、建设部建标[2007]164 号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；
3、咨经[1998]11 号文，中国国际工程咨询公司编著《投资项目经济咨询评
估指南》；
4、广东省近期工程造价信息；
5、有关的技术资料。
12.1.3 编制 说明
1、本项目土地费及房屋购置费用列入本投资估算。
2、建设单位管理费参照财建 [2002]394 号“财政部关于印发《基本建设财务
管理规定》的通知”的有关规定计取；
3、勘察设计费收费标准参照计价格[2002]10 号文《国家计委、建设部关于
发布工程勘察设计收费管理规定的通知》；
4、工程监理费参照发改价格[2007]670 号《建设工程监理与相关服务收费管
理规定》执行；
5、竣工图编制费按设计费的 8%估算；
6、施工图预算编制费按设计费的 10%估算；
7、前 期工作费包括编制项目建议书、可行性研究报告 及评估等，费用参照
《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格[1999]1283 号计取；
8、环境影响咨询按计价格[2002]125 号《国家计委、国家环保总局关于规范
环境影响咨询收费有关问题的通知》执行。
9、白 蚁防治费按《广东省物价局、建设厅关于白蚁防 治收费管理有关问题
的通知》（粤价[2002]370 号）规定计取。
10、其他费用包括：室内环境污染物检测、防雷检测费等一次按照穗建管函
〔2004〕472 号、粤价函[2004]409 号估算；
11、招标代理服务费按照计价格[2002]1980 号计；。
12、预备费包括基本预备费、涨价预备费，根据计投资[1999]1340 号文，涨
价预备费费率取零。基本预备费费率按 5%计，取费基数为固定资产投资估算表
第一、二部分费用之和；
13、按照财税字[1999]299 号文，固定资产投资方向调节税暂停征收。
12.1.4 项目 总投资
项目总投资 8970.75 万元，其中建筑工程费 596.04 万元，安装及设备购置费
（公用工程费）209.61 万元，工程建设其他费用 201.76 万元，预备费 50.37 万元，
土地及房屋购置费 7912.97 万元。
项目总投资估算详见表 12-1。
12.2 资金筹措
根据项目的实施计划，工程建设期从 2014 年 6 月开始前期工作至 2015 年 12 月竣
工验收投入运营。
项目资金来源为政府财政资金。项目资金在 2014～2015 年按工程进度投入，质保
金按 2 年期投入。
资金分年使用和筹措详见表 12-2。
第十三章 社会评价
13.1 项目 社会影响分析
13.1.1 主要社会效益分析
项目建设对带来的社会效益包括以下几个方面：
1. “新河浦”风景线及百年建筑保护。原址建筑为百年建筑，是历史文化遗产，西
洋风格的设 计体现了广州的包 容，容中西文化 于一体，更代表了 广州的开放，是广
州历史发展的重要见证。
2. 广东省共 青团活动开展场所 。建成后部分将专注于各项宣传教育活动，宣传
党的方针政策，动员青年群众参与社会改革，组织知识青年上山下乡参加农业劳动，
参加开展技 术革新运动，为共 青团成员提供一 个学习历史、学习 先进、学习创新的
场所。
13.1.2 负面影响与对策
工程建设所在地处于狭小街道，属老城区，周边住宅密度较高，附近有学校、教
堂、政府机 关单位等，施工可 能造成的噪声、 尘埃、废气、水污 染等会对附近居民
活动造成影响。必须在工程设计与施工方案采取保护措施，并与附近居民做好协调，
降低施工对当地的影响。
13.1.3 综合影响
通过以上分 析，对项目的社会 影响做出评价， 得出项目社会影响分析表，如表
13-1。
13.2 项目 对所在地影响分析
本项目的 建设是十分必 要的，对“新河浦”文物保护和 共青团往后 工作有着积极
的影响，省 委省政府及有关部 门均支持该项目 的建设。建成后的 项目将用于共青团
省委办公和 活动场所使用，并 改善目前大院内 交通状况，为原址 居民、来访人员和
工作人员提供一个较完善的交通条件。
13.3 社会 评价结论
共青团省委 一直致力于组织、 引导、服务青年 ，维护青少年合法权益，强化共
青团在社会 管理和服务中的职 责，发挥枢纽作 用，凝聚各类青年 参与社会建设，是
广东发展不 可或缺的推动力。 项目的建设能够 在基础上为共青团 省委提供一个更优
越的工作环 境以及青年工作基 地，从服务质量 、效率上为社会组 织竞争提供更大活
力。
第十四章 风险分析
本项目为促进科学决策、民主决策、依法决策，预防和化解社会矛盾，国家、
省发展和改 革委员会 决定建立和 规范重大 固定资产投 资项目社 会稳定风险 评估
机制，并制定了《重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》（发改投
资[2012]2492 号）、《广东省发改委重大固定资产投资项 目社会稳定风险评估
暂行办法》粤发改重点[2012]1095 号。根据粤发改重点[2012]1095 号文件要求，
本项目需独立编制风险分析章节。
14.1 编制依据
1、国家发展改革 委关于印发《国家 发展改革委重大 固定资产投资项目 社会
稳定风险评估暂行办法的通知》（发改投资[2012]2492 号）；
2、国家发改委办 公厅《关于印发重 大固定资产投资 项目社会稳定风险 分析
篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知》（发改办[2013]428 号）；
3、广东省发展改 革委《关于印发重 大项目社会稳定 风险评估暂行办法 的通
知》（粤发改重点[2012]1095 号）；
4、广州市委办公 厅、广州市人民政 府办公厅印发《 关于对重大事项进 行社
会稳定风险评估的实施意见（试行）》的通知（穗办[2009]22 号）；
5、《中华人民共和国环境保护法》（1989 年 12 月 26 日）；
6、《中华人民共和国环境影响评价法》（2002 年 10 月 28 日）；
7、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日实施）；
8、《中华人民共和国城乡规划法》（2008 年 1 月 1 日）；
9、《中华人民共和国循环经济促进法》（国家主席令[2008]第 4 号）；
10、《中华人民共和国节约能源法》（2007 年 10 月 28 日）；
11、《中华人民共和国可再生能源法》（2009 年 12 月 26 日）；
12、《中华人民共和国文物保护法》（2001 年 6 月修订）；
13、广州市文物考古研究所《考古勘探工作报告》；
14、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
15、《广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
16、《广州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
14.2 风险调查
14.2.1 调 查范围
本项目风险调查范围是受项目直接影响和间接影响的区域，包括项目环境保
护范围、周边文物保护范围以及周边所影响区域，其范围涵 盖了项目周边居民、
学校、教堂、政府机关单位以及其他基层组织。
14.2.2 调 查内容
项目风险调 查的内容 包括因项 目建设实 施对群众的 影响而可 能产生的 社会
矛盾和不稳定因素。本项目实施可能产生的社会矛盾和不稳定因素主要有：
1、项目建设和运营中可能产生的环境影响；
2、项目建设和运营过程中可能产生的安全问题；
3、项目建设和运营对周边群众生活的影响；
4、项目建设和运营对周边文物保护的影响；
5、项目建设和运营对相关行业的影响等。
主要是通过一系列的调查方法，了解各相关团体和个人对项目的态度，以及
项目建设过程和运营过程中出现的问题和各相关团体、个人尤其是弱势群体急需
解决的问题等。
14.2.3 项目合法性分析
1、符合法律法规、党和国家的方针政策分析
由于原来租用的建筑建设年代已久且多年失修，部分办 公用房内出现裂缝、
墙体渗水等现象，严重影响了正常的使用功能。为尽快解决团省委办公用房问题，
省发改委同意本项目的立项（粤发改投资函[2013]606 号）。
根据中共中央办公厅、国务院办公厅 7 月 23 日印发《关于党政机关停止新
建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，要求在 5 年内，各级党政机关一律不得以
任何形式和理由新建楼堂馆所，已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停
建。由于本项目为团省委办公用房维护装修项目，不属于新建建筑，而且本项目
的单位造价不超过国家发布的相关楼堂馆所的单位造价限值。
2、符合国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划分析
本项目为团省委办公用房维护及装修工程，不涉及新建建筑，满足国民经济
和社会发展总体规划、专项规划、区域规划分析。
14.2.4 项目周边环境概况
团省委办公用房项目位于广州市越秀区东湖街寺贝通津 1 号大院内。项目场
址处于越秀区东南部，地块靠近寺贝通津，南侧距庙前直街较近（具体位置见第
三章图 3-1 所示）。
1、交通条件
项目场址主要通过寺贝通津道路与外部道路实现联通，寺贝通津道路较狭窄,
为 单行线,交通便捷度一般，但场址周边路网通达，可通过 东侧达道路，南侧庙
前直街等道路快速到达中山一路、东华南路等交通主干道。
2、社会环境
项目所在地为老城区，居民密集，紧挨着养老院及基督教。社会环境较复杂。
14.3 风险识别
本项目以单一风险识别法为主，集思广益，采用头脑风暴法的辅助方式，对
可能存在的风险进行筛选，分析查找可能引发风险的各种风险因素。风险类型包
括工程风险因素和项目与社会互适性风险因素，细分为工程风险因素包括：政策
规划批复程序、技术、人居环境和项目管理等五个方面；社会互适性风险因素包
括：经济利益、社会环境和舆论影响等三个方面。见下表 14-1、14-2 所示。
14.4 项目 主要风险
根据风险因 素识别表，从初步 识别的各类风险 因素中筛选归纳出主要的和关键
的单风险因 素，结合当地经济 社会与拟建项目 的相互适应性，并 参照历史类似项目
风险因素发生的情况等，归纳出本项目的主要社会风险因素。
14.4.1 工程风险因素
1、政策风险。
本项目严格 遵守国家的相关法 律、法规、规划 和规范，严格执行项目立项、审
批的各项规 定和步骤，项目的 建设合法、合规 、公开。由于本项 目属于财政资金维
修改造党政机关楼堂馆所，国家于 7 月 23 日公布《关于党政机关停止新建楼堂馆所
和清理办公用房的通知》，该政策可能成为项目的主要政策风险。
2、技术风险。
项目采用的技术成熟可靠，产生的废气、废渣、废水等达到国家规定标准排放，
因此，技术风险不属于项目主要风险。
3、环境影响风险。
项目对人居 环境（建设期、运 营期）造成的影 响程度最为公众关注，本项目区
域内包含一处文物保护单位和四棵古树，因此环境影响风险属于项目主要风险。
4、项目建设管理风险。
本项目范围内自编 13 号楼建于上世纪 1914 年，已被评定为广州市越秀区优秀
历史文化建 筑。由于区内地质 稳定，无泥石流 、崩岗、滑坡、岩 溶等自然灾害，水
土流失轻微 ，所以无不利于工 程建设的其他制 约性因素。但项目 建设资金保障情况
和代建单位 的管理情况将直接 影响项目建设的 进度，因此项目建 设管理风险不属于
项目主要风险。
14.4.2 与社会互适性风 险因素
1、群体经济利益风险。
本项目为团省委办公用房项目，因此群体经济利益风险不属于项目主要风险。
2、社会公众利益风险。
由于受到项目建设的影响，因此社会公众利益风险属于项目主要风险。
3、舆论影响风险。
舆论影响对 社会公众会产生一 定的导向作用， 将直接影响项目的建设，因此舆
论影响风险属于项目主要风险。
14.5 项目 风险评估
14.5.1 风险概率（p ）
按 照 风 险 因素 发 生 的 可 能 性 ， 将 风 险概 率 划 分 为 五 个 档 次 ， 很 高 （概 率 在
81%~100%）、较高（概率在 61%~80%）、中等（概率在 41%~60%）、较低（概率在 21%~40%）、
很低（概率在 0%~20%）；可依据经验或预测进行确定。
14.5.2 影响程度（q ）
按照风险发 生后对项目的影响 大小，划分为五 个影响等级，严重（定量判断标
准 81%~100%）、较大（定量判断标准 61%~80%）、中等（定量判断标准 41%~60%）、
较小（定量判断标准 21%~40%）、可忽略（定量判断标准 0%~20%）。
14.5.3 风险程度（R ）
可分为重大（定量判断标准为：R=p×q>0.64）、较大（定量判断标准为：0.64
≥R=p×q>0.36 ）、一般（定量判断标准为：0.36≥R=p×q>0.16）、较小（定量判
断标准为：0.16≥R=p×q>0.04）和微小（定量判断标准为：0.04≥R=p×q>0）五个
等级。
14.6 项目 风险等级判断
项目的初始风险等级为高、中、低三个级别。从上表 14-4 计算结果来看，本项
目有 1 个较大风险、1 个一般风险、3 个较小风险，综合风险指数为 0.222，与风险
等级评判标准进行对比（见表 14-5），并结合行业和项目所在地区的实际情况，参
考同类项目的风险等级，综合分析判断项目整体的风险等级，可判定 本项目风险等
级为低风险等级。
14.7 项目 风险防范和化解措施
14.7.1 政策风险防范
落实项目前 期规划、国土等相 关部门的批复意 见，巩固树立合规合法性风险意
识，加强合 规合法性自查，规 避法律法规风险 。项目单位严格按 照项目申报流程办
理手续，手 续不完备不予开工 建设。要严格按 照法律法规要求进 行工程招投标。设
立相应的监 管部门，加强监督 检查，增强合规 合法性管理。对项 目前期进展情况实
行公开透明化，接受公众监督。
14.7.2 环境影响风险 防范
1、建设期环境影响防范
（1）污水
建设项目施 工期废水主要来源 于施工人员生活 污水和施工废水。施工场地的生
活污水可就 近进入城市污水管 网，由市政污水 处理厂集中处理， 严禁临时施工用房
生活污水直接排入水体。 施工产生的废水可能有施工机械的冲洗废水、砂石料清洗、
施工现场清 洗产生的泥浆废水 和含油废水，需 采取必要的处理措 施，经沉淀澄清后
回用或排放。
（2）噪声
施工期间产 生的噪声主要为施 工机械作业时产 生的噪声、车辆运输产生的噪声
等，施工噪 声可通过选用低噪 声的施工机械、 工艺等消除，并应 文明施工和在规定
的时间范围内施工，尽量将施工噪声控制在环保规定的范围内。
（3）固体废弃物
施工现场产 生的固体废物以建 筑垃圾为主，应 随时外运，运至建筑垃圾填埋场
统一处理。生活垃圾量很少，采取定点堆放、即产即清的方法外运至指定地点消纳，
可以消除其影响。
（4）扬尘
施工场地适 当洒水防尘，注意 清洁运输，防止 余泥、材料运输过程中的撒漏、
装卸过程中的扬尘与噪声。
（5）文物保护
本项目范围 内和周边，有优秀 历史文化建筑和 四棵古树。实施前与园林局、文
物局和文物 保护单位等加强沟 通，委托具有专 业资质的单位开展 相关方案与措施的
制定，过程做好监督管理工作，确保文物和古树不受破坏和其他不良影响。
A、加强对施工期间人员、施工机械、材料等有力管理和加强文物建筑保护，对
项目文物保 护单位造成的影响 较小。建议建设 单位与相关主管部 门沟通，做好相应
的树木、文物保护措施。
B、加强施工期环境管理，严格划定车辆走向路线，施工车辆和施工机械应尽量
绕行，远离 文物保护单位；施 工前应先进行初 步的文物信息调查 ，若施工中发现文
物，施工方 应立即停工并上报 文物主管部门进 行抢救性发掘。加 强对施工人员的管
理，杜绝发生人为破坏文物的事件。
2、运营期环境影响防范
（1）固体废弃物
项目产生的 固体废物主要为员 工生活垃圾，可 委托当地环卫部门清运，经回收
利用和妥善处置后，对环境外排量为零，不会造成对环境的二次污染。
（2）废水
建设项目产 生污水主要为员工 产生的生活污水 。建设项目产生的餐饮废水和生
活污水经化粪池预处理后经市政污水管道进入市政污水处理厂处理。
（3）废气
本项目设有食堂，必须设置食堂废气处理装置，经处理，达标之后才能排放。
14.7.3 社会公众利益风 险防范
1、交通
建议工程车 辆的进出避开早晚 高峰期进入该区 域，严格控制车速，且车辆的装
运必须严格按照广州市相关的规定进行加盖篷布，防止物料的洒落、扬尘的产生。
2、水、电、气等市政配套设施
建议需要迁 移的管线，必须先 办好相关施工手 续，且应对影响的区域进行提前
张贴公示。 在工程施工期，应 预先做好临时管 线的贯通，再切断 原管线，把影响降
到最低。
3、社会治安
工程建设所 在地住宅密度较高 ，附近有学校、 教堂、政府机关单位等，应降低
工程噪声、 尘埃、废气、水污 染等，保障附近 原有居住、工作等 条件；同时要及时
发放施工人 员工资和相关补贴 ，减少社会治安 不稳定因素。同时 建议加强对外来人
员的监管。
14.7.4 社会舆论环境风 险防范
本项目为团 省委办公用房项目 ，属于财政资金 维修改造党政机关楼堂馆所，国
家于 7 月 23 日公布《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，而
广东省尚未 出台相关实施细则 ，为避免社会舆 论的误导，建议建 设单位在项目现场
主动公开本项目建设背景，建设进度。
14.8 总结
结合项目特 点及项目所在地的 具体情况，通过 风险因素调查、风险等级分析，
明确了项目 的主要风险因素及 其等级；采取有 针对性的风险防范 和化解措施后，可
以有效地减少风险因素和降低风险等级。
综合分析可知，预期本项目的风险等级为低级，项目的风险很小。
第十五章 研究结论与建议
15.1 结论
1. 项目建设必要性
综上所述， 项目建设是对优秀 历史文化建筑进 行保护的需要，也是团省委改善
办公环境、提高办事效率和消除建筑安全隐患的需要。
只有解决了 目前办公场所存在 的地点分散和用 房出现房屋裂痕、墙体渗水、局
部潮湿发霉 以及安全等问题， 才能更好地提高 团省委的工作效率 ，有利于为人民群
众提供高质 量的服务，有利于 树立政府部门的 良好形象，对广东 省的社会经济发展
具有重大的意义。
项目的建设具有良好的社会效益。项目的建设是必要的。
2. 建设内容与规模
工程历史建 筑保护利用和对现 有副楼进行加固 装修，其中历史建筑保护利用面
积 922 平方米，副楼加固装修工程建筑面积 1550 平方米，合计 2472 平方米。
（1）历史建筑（13 号楼）保护利用工程内容包括：基础及结构加固、地面的翻
新维护工程 、建筑内墙及柱面 维护工程、天花 维护工程、室外立 面（含屋盖）维修
改造工程、 建筑局部修复及保 养处理、水电和 智能化系统等公用 工程的改造及更换
工程。
（2）副楼（14、28、29 号楼）加固装修工程包括：建筑基础及结构加固工程、
楼地面铺装 地板砖，墙面刷涂 乳胶漆，天花局 部吊顶或刷涂乳胶 漆等工程。公用辅
助工程（给排水、消防、供电和智能化系统等工程）。
3. 项目投资与资金筹措
项目总投资 8970.75 万元，其中建筑工程费 596.04 万元，安装及设备购置费（公
用工程费）209.61 万元，工程建设其他费用 201.76 万元，预备费 50.37 万元，土地
及房屋购置费 7912.97 万元（已购置并支付）。资金来源为政府财政资金，建设周期
计划安排约 19 个月。
15.2 建议
1）项目 13 号楼属于越秀区优秀历史文化建筑，建议承办单位在实施保护维修
时，请实施单位制定切实可行的保护措施，并按规定征询相关文物保护单位或上级
主管部门的意见，以免对主体结构和外立面造成破坏；本工程周边单位较多，应制
定合理的施工方案，尽可能减少对周边单位及居民的影响。
2）建议承办单位尽早落实好项目资金，合理安排好项目总体进度，及时开展各
项前期准备工作，并协调衔接到位，以免影响团省委的正常运作。
3）项目推进过程中，应注意把握工程的各个环节，推行限额设计，总价包干等
方式，以利控制或降低工程投资。
4）大院内有 4 株等级在册的古树和若干数量的树木，在项目实施造前，应该充
分与园林部门进行沟通，聘请具有相关资质和能力的单位制定可行的修剪临时移栽
的措施方案，确保古树和相关植物得以保存。
微信扫一扫
关注公众号
青春广东新闻
南方plus
共青团广东省委员会
官方微博
广东共青团
bilibili